Rufus писал(а):Народ, я не понимаю всеобщего сарказма... Кто сказал, что инвестирование не является одним из подстраховочных вариантов а вопрос с жильём у всех решён?
Ниже, - по поводу вкладывания денег в жильё. Мой краткий коммент. Мне оно нужно. И даже если оно упадёт в два раза после того, как я его купил, - неприятно, но жилье то уже будет! Я нем уже проживаю, и как нибудь переживу. А если я вложил 100 000 нельзя говорить чего, назанимав не дай бог, а оно вдруг стало стоить 50 000 или 60 000? Кто я? Правильно. Должник.
Ну и выдержка из статьи:
Почти харакири
По мнению председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, ситуация на московском рынке недвижимости напоминает ту, которая сложилась в Японии в 1991 году. "В 1990 году цены там поднялись в два раза, что подхлестнуло потребителей, в частности людей, которые еще раздумывали, покупать или не покупать", - рассказывает эксперт. В этот период активизировались банки, запустившие множество ипотечных программ, в том числе с минимальным первоначальным взносом. В результате кредиты, казалось бы, стали доступны самым широким слоям населения, что, в свою очередь, подхлестнуло рост цен на жилье.
"Но никакой рынок не может расти до бесконечности: после подъема обязательно наступит спад", - продолжает Хестанов. По его словам, когда в Японии снизились темпы роста экономики и уровень доходов населения, многие потребители уже не могли выплачивать взносы по кредитам. "Банки стали изымать квартиры у неплательщиков и выставлять их на продажу. Вдобавок люди начали избавляться от инвестиционных квартир, что в совокупности привело к снижению цен", - говорит эксперт. В тяжелом положении оказались не только граждане, но и банки, кредитовавшие клиентов под залог недвижимости: многие из них были близки к разорению.
"Трудно представить, чем все это могло бы закончиться, если бы не вмешался Центробанк Японии, который снизил ставку рефинансирования до 0,15% в год при реальной инфляции 2% годовых, - продолжает Хестанов. - Беспрецедентный случай - никогда и нигде в мире такого не было».
В итоге, по словам Хестанова, банковский сектор Японии, пережив несколько слияний, выжил, а строительную индустрию и рынок недвижимости поразил кризис: "Цены снова упали вдвое, сильно снизились объемы строительства и серьезно уменьшился потребительский спрос. А для западных компаний, у которых норма прибыли невелика, снижение цен в два раза - катастрофа". Чтобы полностью восстановиться, строительному рынку Страны восходящего солнца понадобилось 15 лет.
В России у застройщиков есть запас прочности: как уже отмечалось, себестоимость жилья в среднем вдвое ниже нынешних московских цен на квартиры. Однако не стоит забывать, что строительная отрасль подвержена общим тенденциям: темпы роста цен на стройматериалы тоже увеличиваются. Растут и административные издержки: как признают в кулуарах сами застройщики, "цена вопроса" при оформлении разрешительной документации на участок за последние годы повысилась в разы. И если стройиндустрия под угрозой снижения спроса еще может притормозить повышение стоимости своей продукции, надеяться на уменьшение чиновничьих аппетитов не приходится.
Еще печальнее дело обстоит с населением и банками. Банковский сектор в стране пока не окреп, и ставка национального Центробанка не столь влиятельна, как в Японии или США. При развитии событий по неблагоприятному сценарию банкам придется поступать в соответствии с принципом "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Вряд ли покупателям квартир, не справившимся с ипотечными платежами, кто-то пойдет навстречу.
Час икс
По мнению Сергея Хестанова, нынешний рост недвижимости в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов, и в случае падения цен на энергоносители весьма вероятно повторение японского сценария.
Насколько вероятно такое падение? «Прогнозировать трудно, но бурный рост цен на нефть прекратился - по крайней мере на некоторое время», - рассуждает аналитик. Более того, в сентябре цены на нефть упали более чем на 20% по сравнению с июльским пиковым уровнем. Хотя в дальнейшем большинство аналитиков не ожидают столь же стремительного падения нефтяных цен (в частности, из-за заявления ОПЕК о возможном снижении квот на добычу нефти), прежних прогнозов об их росте до 85-100 долларов за баррель к концу года тоже не слышно. Наиболее распространенное мнение заключается в том, что цены на нефть в этот период будут колебаться в диапазоне 50-65 долларов за баррель и, возможно, плавно снизятся в будущем году.
Зато нефтяные компании вынуждены будут платить экспортные пошлины, рассчитанные исходя из пиковых цен. Нефтяники, по своему обыкновению, уверяют, что предвидели подобное развитие событий, но нетрудно догадаться, что приток нефтедолларов на рынок как минимум не увеличится.
Еще одна возможная причина снижения роста цен - предстоящие весной 2008 года выборы президента России. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду. "В преддверии выборов многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов, - объясняет Хестанов. - По крайней мере, перед прошлыми выборами такая тенденция просматривалась». Еще определеннее склонятся к продаже принадлежащей им недвижимости чиновники и политики, не уверенные в продолжении своей карьеры после 2008 года. И чем более непредсказуемым будет результат выборов, тем активнее пойдут продажи.
Суммируя сказанное, попытаемся вычислить самое вероятное время начала спада на рынке недвижимости. В следующем году приток нефтедолларов как минимум не будет расти прежними темпами. Осенью 2007 года нас ожидают выборы в Госдуму, а весной 2008-го - президентские выборы. Как правило, летом на рынке недвижимости наблюдается сезонный спад, а значит, можно прогнозировать, что именно лето 2007 года станет определяющим для динамики цен на жилье.
Денис Тыкулов, Татьяна Рыбакова
